Rapport annuel 2025
Eléonore Simonet, Ministre de tutelle de l'IPI, la Ministre fédérale des Classes moyennes, des Indépendants et des PME.
En qualité de Ministre des Classes moyennes, des indépendants et des PME, Ministre de tutelle de l’Institut des agents immobiliers, j’ai l’honneur de préfacer votre rapport annuel 2025.
L’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) ainsi que la profession d'agent immobilier (courtier, syndic et régisseur) constituent un pilier essentiel du secteur immobilier belge. Après plus de 30 ans d’activité, l’Institut confirme bel et bien sa capacité à produire une valeur ajoutée structurelle : pour ses membres, pour la qualité des services rendus et pour la confiance des citoyens et des entreprises.
Je tiens à remercier l’équipe dirigeante de l’Institut ainsi que tous les membres du Conseil national, des Chambres exécutives et des Chambres d’appel pour leur engagement. Je me réjouis de poursuivre notre collaboration de manière constructive et transparente au cours des prochaines années.
En décembre 2025, le gouvernement a approuvé mon Plan PME 2025, un plan d’action ambitieux comprenant des mesures concrètes visant à renforcer le climat entrepreneurial, à réduire les charges administratives et à soutenir la compétitivité de toutes nos PME et indépendants.
Concernant le secteur immobilier et plus particulièrement la profession de syndic, mon plan prévoit plusieurs interventions ciblées visant à moderniser la profession et à susciter de nouvelles vocations.
Ainsi, à la demande de l’IPI, la durée des stages sera adaptée afin de permettre aux stagiaires de présenter - sous certaines conditions - l’examen oral postérieurement aux trois ans de stage.
Par ailleurs, afin d’accroître l’attractivité de la profession de syndic mais aussi de renforcer structurellement la qualité et la fiabilité de la mission du syndic dans les immeubles à appartements, il est prévu ce qui suit :
En parallèle, la sensibilisation à la législation anti-blanchiment d’argent, la formation continue des membres et la lutte contre l’exercice illégal de la profession demeurent bien entendu prioritaires.
A ce sujet, suite aux récents reportages mettant en lumière certaines pratiques frauduleuses (personnes non agréées IPI qui exercent l’activité illégalement) opérées sur le marché locatif, j’ai demandé à l’IPI d’examiner si les procédures actuelles en matière de contrôle et d’identification sont suffisantes pour traiter ce phénomène inquiétant, et de les renforcer le cas échéant.
L’année 2026 sera, quoi qu’il arrive, celle de la concrétisation et des résultats concrets, avec le Plan PME 2025 comme fil conducteur.
Grâce à un travail collectif et déterminé, je suis convaincue que nous pourrons renforcer davantage la crédibilité, le professionnalisme et la pertinence sociétale des agents immobiliers.
En guise de conclusion, je tiens à remercier celles et ceux qui s’engagent chaque jour pour la qualité et le bon fonctionnement du secteur.
Les membres du Bureau : Sandrine Galet, première vice-présidente – Jan Alleman, deuxième vice-président – Patrick Boterbergh, président – Véronique Dugait, trésorière
Cela fait désormais un an que nous exerçons nos fonctions au sein du Bureau de l’IPI. 365 jours, c’est à la fois court et long pour concrétiser les projets ambitieux définis au début de notre mandat. Notre programme est clairement établi, et nous disposons d’une meilleure vue sur ce qui doit encore être accompli au cours des trois prochaines années, en plaçant la professionnalisation du métier au centre de nos priorités.
La formation continue, qui revêt une grande importante pour l’IPI, s’inscrit bien entendu pleinement dans cette vision. Bien plus qu’une obligation déontologique, la formation permanente est gage de qualité et de professionnalisme dans un contexte législatif complexe et en constante évolution. Un agent immobilier bien formé, parfaitement au fait de la règlementation en vigueur, prodiguera des services et un accompagnement de qualité à ses clients.
C’est la raison pour laquelle nous avons, entre autres, poursuivi notre étroite collaboration avec le SPF Economie et la CTIF et avons organisé 3 colloques relatifs au respect de la législation anti-blanchiment. En parallèle, nous avons dispensé des formations axées sur notre mission de contrôle disciplinaire et sur l’assurance collective RC professionnelle et cautionnement, un mécanisme de protection très important pour les consommateurs et dont bénéficient automatiquement les agents immobiliers. Enfin, à côté de nos diverses initiatives de formation, nous avons également renforcé nos contrôles proactifs auprès des agents immobiliers en vue de nous assurer du respect de cet aspect du Code de déontologie.
Ce dernier reprend l’ensemble des règles de bonne conduite que doit suivre l’agent immobilier dans le cadre de l'exercice de sa fonction. Il joue donc un rôle essentiel dans la garantie d’un exercice professionnel éthique et conforme à la loi. C’est pourquoi une mise à jour régulière est indispensable afin d’une part, que les dispositions qu’il contient soient en adéquation avec les réalités de la pratique professionnelle, et d’autre part qu’elles s’adaptent aux évolutions sociétales constantes (pensons notamment aux réseaux sociaux, à l’intelligence artificielle, etc.). En outre, l’actualisation du Code de déontologie permet de clarifier certains articles au regard de la jurisprudence des Chambres de l’IPI. La révision du Code, dont la dernière version remonte à 2018, a débuté en 2025 et se poursuivra au cours des prochains mois.
Une autre thématique majeure a fait l’objet d’intenses réflexions l’année dernière, à savoir le métier de syndic. Nous nous sommes activement penchés sur les pistes pouvant solutionner la pénurie frappant le métier ou, à tout le moins, alléger le quotidien des syndics. Diverses solutions sont sur la table, et continueront à être examinées et discutées tant auprès des différents cabinets ministériels qu’au sein d’un groupe de travail de l’IPI dédié à cette matière.
Enfin, les méthodes de travail au sein de l’Institut ont été progressivement uniformisées au cours de l’année écoulée. En tant qu’organisme fédéral, il est important que nos départements et groupes de travail opèrent de manière harmonisée, et ceci dans l’intérêt des agents immobiliers.
Nos efforts en matière de professionnalisation s’intensifieront au cours des prochains mois. Nous prévoyons notamment d’étoffer davantage notre offre de formation ainsi que d’assurer un suivi plus étroit des formations en assistant chaque année à minimum une formation par prestataire. Cette décision prise en 2025 a pour objectif de vérifier le contenu et la qualité des formations mises à disposition de nos membres. 2026 suivra ainsi la même tendance que 2025 : permettre aux agents immobiliers d’exercer leurs activités efficacement et qualitativement, et ce en phase avec les changements tant législatifs que technologiques.
Afin de mener à bien cet objectif, nous sommes ravis de pouvoir compter sur notre ministre de tutelle, Madame Eléonore Simonet. Nous profitons donc de l’occasion pour la remercier, ainsi que son cabinet, pour leur collaboration constructive.
*Agents immobiliers exerçant dans un autre pays européen et ayant fait auprès de l’IPI une déclaration préalable à l’exercice occasionnel de la profession en Belgique. C = courtiers, CS = courtiers-syndics, S = syndics
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L’âge moyen de l’agent immobilier titulaire est de 47 ans. L’agent immobilier stagiaire est âgé de 33 ans en moyenne.
En moyenne, on constate, titulaires et stagiaires confondus, que le courtier a 43 ans, le syndic 46 et le courtier-syndic 52 ans.
L’Institut s’est vu confier les trois missions suivantes :
Tous les agents immobiliers sont couverts automatiquement par le contrat d'assurance collectif contracté par l’IPI. Ce contrat est conforme à l’arrêté royal du 29 septembre 2022 relatif à l’assurance obligatoire prévue par la loi organisant la profession d’agent immobilier. La prime d'assurance est incluse dans la cotisation annuelle à l'IPI.
Le nombre de nouvelles inscriptions à la liste des stagiaires a augmenté de 13% par rapport à 2024. La grande majorité des stagiaires n’exercent que comme courtiers. Le nombre de stagiaires inscrits uniquement dans la colonne des syndics a connu une hausse de 23%.
Dans le cadre de son stage, le stagiaire est tenu de satisfaire à une série de conditions en vue de présenter le test d’aptitude pratique de fin de stage. Ainsi, il va notamment devoir effectuer 1500 heures de stage au cours d’une période d’un an minimum, suivre et valider des modules e-learning ainsi qu’utiliser l’outil de stage. Il va devoir, entre autres, démontrer son implication personnelle pour le compte de son maître de stage en téléchargeant régulièrement des documents dans l’agenda digitalisé mis à sa disposition dans l’outil de stage.
Celui qui termine son stage et réussit le test d’aptitude pratique, qui consiste en un examen écrit et oral, sera inscrit sur le tableau des titulaires. En comparaison avec 2024, on note une hausse d’un peu plus de 8% des nouveaux titulaires. La tendance relevée chez les stagiaires est la même pour les titulaires, lesquels sont majoritairement actifs en tant que courtiers. Par ailleurs, le nombre de nouveaux titulaires actifs uniquement en tant que syndics est resté stable l’année dernière.
Depuis le 1er février 2024, il est possible de faire reconnaître (sous certaines conditions) son expérience professionnelle dans le domaine, et valoriser ainsi les compétences et le savoir-faire acquis sur le terrain. Le candidat doit transmettre à la Chambre exécutive tout document attestant de cette expérience professionnelle. Si la Chambre estime que cette dernière rencontre les exigences requises, le candidat peut présenter le test d’aptitude pratique.
Dans l’éventualité où la demande serait rejetée, le candidat peut demander son inscription à la liste des stagiaires s’il est titulaire d’un diplôme donnant accès à la profession ou réintroduire ultérieurement une nouvelle demande sur la base de l’expérience professionnelle s’il estime remplir dorénavant les conditions prévues par la loi.
*après réussite du test d’aptitude pratique
En 2025, 243 nouveaux maîtres de stage ont été inscrits. Un maître de stage doit remplir différentes conditions pour introduire sa demande. En outre, en 2025, l’on dénombrait un total de 3.288 maîtres de stage actifs (862 dans les deux colonnes, 2.280 courtiers uniquement et 146 syndics uniquement).
En 2025, l’on dénombre 980 demandes d’omission (de l’une ou des deux colonnes), un chiffre comparable à celui de 2024. A noter qu’on relève une légère augmentation des omissions des membres inscrits uniquement dans la colonne des courtiers tandis que le nombre de demandes d’omission des membres inscrits uniquement dans la colonne des syndics a baissé de 18%.
Au total, 4.047 décisions administratives ont été prises (inscriptions, omissions, …).
Celui qui souhaite contester une décision administrative prise par la Chambre exécutive peut interjeter appel. Il convient de préciser que les chiffres concernant les décisions rendues et les audiences peuvent également concerner des dossiers dont l’appel a été introduit en 2024.
La Chambre exécutive francophone de l’IPI a ouvert 668 dossiers sur base d’une plainte ou à l’initiative de l’IPI. Du côté néerlandophone, 1.340 dossiers ont été ouverts.
* Nous faisons la distinction entre les plaintes qui arrivent de l’extérieur et les dossiers ouverts à l'initiative de l’IPI. Concernant cette deuxième catégorie, sur demande du Bureau, les Chambres francophones et néerlandophones ont procédé en 2025 à un vaste contrôle du respect de l'obligation de formation.
Les dossiers ouverts à l’initiative de l’IPI ne sont corrélés ni à la colonne ni à l’activité exercée par l’agent immobilier.
Après avoir examiné le dossier, l'assesseur juridique (avocat indépendant, nommé par le ministre des Classes moyennes, qui va instruire la plainte et recueillir des renseignements) peut le classer sans suite. Diverses raisons peuvent expliquer un classement sans suite telles que l’absence de preuve, un cas de différend civil pour lequel l’Institut n’est pas compétent, le fait qu’aucune erreur déontologique n’ait pu être établie ou encore une solution à l’amiable trouvée entretemps. L’assesseur peut également classer le dossier sans suite à la condition que l’intéressé respecte certaines conditions. Il peut également formuler les remontrances qu’il juge utiles.
Si l’assesseur estime qu’une condamnation disciplinaire est nécessaire, l’agent immobilier en question est convoqué devant la Chambre exécutive. Il arrive ainsi parfois que plusieurs plaintes contre un même agent immobilier soient regroupées. Dans ces dossiers disciplinaires combinés, une seule décision est souvent prise.
En ce qui concerne les décisions (402), la Chambre exécutive peut soit acquitter (3%), soit prononcer une sanction disciplinaire. Il peut s’agir d’une radiation (12%) ou d’une suspension (57%) mais aussi d’un blâme (10%) ou d’un avertissement (7%). Par ailleurs, 11% des décisions ont été classées dans la catégorie « autres »*. Enfin, les Chambres ne peuvent accorder de réparation judiciaire ni contraindre l’agent immobilier à rembourser et/ou indemniser un plaignant. Seules les juridictions judiciaires sont compétentes à cet effet.
*il peut s’agir d’une suspension du prononcé, d’une réouverture de débat ou encore d’une sanction autonome de formation
Comme vous pouvez le constater ci-dessus, nos référendaires ou experts effectuent, sur demande de l’assesseur juridique, un grand nombre de contrôles de dossiers en se rendant dans les agences immobilières. Suite à son enquête, le référendaire/l’expert rédige un rapport qui est remis à l'assesseur juridique. Si de légers manquements sont constatés, l’agent immobilier est invité à se mettre en règle en vue de respecter le code de déontologie. Dans le cas où l’assesseur estime que les manquements sont suffisamment graves, l’agent immobilier sera convoqué devant la Chambre exécutive.
Tout agent immobilier intermédiaire est légalement tenu de disposer d’un compte de qualité*. Les régisseurs doivent légalement disposer d'un compte de qualité sauf si tous leurs clients sont titulaires d'un compte personnel prévu à cet effet. Quant aux syndics, ils ne sont pas tenus par cette obligation. Le compte de qualité permet de séparer clairement les fonds propres de l’agent immobilier (sa commission, etc.) de ceux qu’il détient pour des tiers dans le cadre de sa mission (acomptes, garanties, etc.). Il s’agit également d’une obligation légale, laquelle permet de protéger les fonds détenus sur le compte de qualité en cas de faillite. Ces fonds ne font pas partie du patrimoine de l’agent immobilier et ne peuvent donc pas être utilisés pour rembourser les créanciers.
* Les comptes de qualité comprennent les comptes de tiers et les comptes rubriqués. Le compte de tiers est un compte global sur lequel sont reçus ou gérés des fonds (exemple : acompte lors d’une vente) qui doivent être transférés à des clients ou à des tiers. Le compte rubriqué est un compte individualisé ouvert dans le cadre d'un dossier déterminé ou pour un client déterminé (exemple : loyers dans le cadre des activités d’un régisseur).
L’agent immobilier, l’assesseur juridique de la Chambre exécutive et le Bureau ont la possibilité de contester une décision disciplinaire en introduisant un recours auprès de la Chambre d’appel.
* Il s'agit d'une "sanction avec sursis" qui a été prononcée antérieurement mais dont le sursis est révoqué, généralement parce que la personne n'a pas respecté une condition imposée. Exemple : une personne se voit infliger une suspension de deux mois, dont un mois est effectif et l’autre est avec sursis à condition qu'elle suive des heures de formation supplémentaires. Si la personne ne respecte pas la condition (c'est-à-dire qu'elle ne suit pas les heures de formation supplémentaires), le sursis précédemment octroyé peut être révoqué, ce qui implique qu’elle écope d’un deuxième mois de suspension effectif.
À côté des 11.004 agents immobiliers agréés IPI qui sont soumis au code de déontologie, disposent d'une assurance responsabilité professionnelle, ont un devoir de formation et s’exposent à des sanctions, il subsiste un petit groupe tenace de faux agents immobiliers. Ceux-ci se moquent des lois et des règles qui régissent l’accès à la profession d’agent immobilier et constituent un danger pour le consommateur. Le dépistage et la poursuite de ces faux agents immobiliers constituent un objectif majeur de l’IPI.
En 2025, 957 contrôles ont été effectués dans le cadre d'un exercice illégal de la profession d’agent immobilier. Il s’agit d’une hausse de 13% par rapport à 2024. Cette augmentation s’explique par le développement d’un outil digitalisé plus performant pour le service dépistage, ce qui simplifie les tâches administratives et permet aux détectives privés de l’IPI d’effectuer davantage de contrôles et inspections. Des contrôles peuvent être effectués à la suite de plaintes de consommateurs, d’agents immobiliers ou sur initiative des détectives privés de l’Institut, lesquels ont procédé à 751 inspections.
Lorsque le service Dépistage effectue un contrôle, celui-ci ne se retrouve pas systématiquement devant le tribunal. Dans un premier temps, le service Dépistage demande de recevoir des informations concernant l’activité constatée. Si l’activité d'une personne n’est pas illégale, parce que la plainte concerne un employé dans une agence immobilière ou un syndic copropriétaire ou si la structure de la société est conforme à la loi par exemple, le dossier peut rapidement être clôturé. Par contre, s'il s’avère qu’il y a bel et bien exercice illégal de la profession, le faux agent immobilier est susceptible de faire l’objet de poursuites judiciaires et d’être condamné à mettre un terme à ses activités illégales (condamnations assorties d’astreintes financières pouvant grimper jusqu’à 5.000 € par infraction et par jour).
En 2025, sur les 17 jugements et arrêts rendus, 14 étaient favorables à l’IPI. En ce qui concerne les trois autres jugements, nous avons fait un appel de l’un d’entre eux. Pour les deux autres, bien que nous estimions que l’exercice illégal soit avéré, le tribunal n’a finalement pas suivi notre raisonnement. Nous n’avons pas interjeté appel car les personnes en cause ont obtenu par la suite leur agréation IPI, ce qui a ainsi mis fin à l’exercice illégal de la profession.
En 2025, 445 nouvelles formations et 14 nouveaux organisateurs de formations ont été agréés du côté francophone. Ces chiffres s’élèvent à 928 formations et 21 organisateurs pour les néerlandophones. Au total, ce sont quelque 42.202 attestations de formation qui ont été délivrées en 2025. A noter que depuis la création de la plateforme de formation en 2015, 312 organisateurs de formation ont été agréés dans tout le pays.
Les agents immobiliers sont tenus, d’un point de vue déontologique, de suivre annuellement des formations permanentes. Pour que cela soit possible, le groupe de travail Formation de l’IPI veille à la qualité de l'offre de formation.
Toute personne qui organise une formation peut, via la plateforme de formation Edux, demander l’agréation d’un certain nombre d’heures de formation. Dès qu’elles sont agréées, l’agent immobilier peut les consulter parmi l’offre globale de formations sur le site IPI.be.
Grâce au parcours de formation e-learning de l’IPI, lequel a été dynamisé et rendu plus interactif, les stagiaires se forment pendant la durée de leur stage sur différentes thématiques. Ainsi, les cours portent sur la vente (loi Breyne, vente en viager ...), les différents baux (bail commercial, bail de résidence principale à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre, ...), la déontologie, la lutte contre les discriminations... Le contenu des cours e-learning IPI est régulièrement actualisé afin de l'adapter à la législation en vigueur.
Tout agent immobilier inscrit au tableau des titulaires est tenu de suivre 10 heures de formation professionnelle par an et par colonne. Dans un secteur où les législations sont en constante évolution, il est indispensable de se former au quotidien. Cela contribue à la plus-value importante pour le consommateur de faire appel aux services d’un agent immobilier.
Pour une assistance juridique de première ligne, les membres IPI peuvent contacter le helpdesk juridique. Des avocats, spécialisés en droit immobilier, répondent à toutes les questions juridiques relatives à l'activité d’agent immobilier. Les avocats ne donnent pas de conseils écrits et n'examinent pas de documents. Pour toute question relative à l’IPI, telle que les missions légales, les conditions d'admission, le stage, les dossiers en traitement, etc. l'agent immobilier doit prendre directement contact avec l'Institut.
L’IPI a pour coutume d’inviter chaque trimestre les nouveaux titulaires à un évènement particulier, premier grand tournant dans toute carrière immobilière professionnelle : la remise des diplômes et des panonceaux.
En 2025, 291 nouveaux titulaires francophones et 367 néerlandophones ont reçu leur panonceau et leur certificat bien mérités.
En 2025, nous avons organisé des formations traitant du respect de la législation anti-blanchiment, ceci en collaboration avec le SPF Economie, la police judiciaire et la CTIF. En Flandre, le Bureau de l’IPI ainsi que des membres du personnel ont également participé à des roadshows organisés par l’IPI, ces derniers traitant de sujets d’actualité ou en lien avec l’Institut. Nous nous sommes également rendus dans les Hautes Ecoles proposant un bachelier en immobilier afin de faire découvrir aux étudiants le métier de syndic.
Nous nous sommes également rendus dans les Hautes Ecoles proposant un bachelier en immobilier afin de faire découvrir aux étudiants le métier de syndic.
Nos commissaires aux comptes et notre réviseur d’entreprise ont remis leur rapport relatif aux comptes de l’exercice 2025, et ce conformément à la mission de surveillance des comptes annuels qui leur a été confiée. Ces comptes ont été approuvés par le Conseil national en date du 25 mars 2026.
A la fin du stage, le stagiaire est invité à présenter un test d'aptitude pratique qui consiste en une épreuve écrite et une épreuve orale. La Chambre exécutive procèdera à l’inscription au tableau des titulaires du stagiaire qui obtient au minimum 60% pour chacune des deux épreuves.
A la fin du stage, le stagiaire est invité à présenter un test d'aptitude pratique qui consiste en une épreuve écrite et une épreuve orale. La Chambre exécutive procèdera à l’inscription au tableau des titulaires du stagiaire qui obtient au minimum 60% pour chacune des deux épreuves.
